華聲在線全媒體記者 黃欣然 通訊員 夏新予
【故事】
日前，長沙市雨花區人民法院對一棟占地1.7萬平方米的房屋依法開展強制騰房，“鳩占鵲巢”長達3年終于受到了法律的制裁。
房屋買賣雙方原本已達成共識、互利共贏，可為何會引發如此漫長的紛爭？
2015年底，某房屋開發商將位于雨花區國際創新城的第1棟整棟30套房屋賣給了某醫藥公司，雙方簽訂了《長沙市商品房買賣合同》。之后，某醫藥公司陸續將房屋出租給其他企業。
然而，2016年5月起，某醫藥公司違約逾期支付按揭貸款。經過法律程序，開發商與公司解除了房屋買賣合同。
那么，在買賣合同解除的情況下，租賃還有效嗎？開發商有權要求租戶返還房屋嗎？
租戶認為，買賣不破租賃——自己享有租賃權而且是“善意”占有和使用，租賃在前，買賣合同解除在后，因此租賃關系仍然存續。
開發商卻持相反意見，執意收回房屋，并將租戶告上法庭。
2020年至2021年，經過雨花區人民法院一審、長沙市中級人民法院二審，依法判決租戶將房屋騰空并返還給開發商。
此后，雨花法院多次發出騰房公告，但部分租戶拒不執行，于是，開發商向法院申請強制執行。為保障申請執行人的合法權益，捍衛法律尊嚴，這才有了開頭的強制騰房行動。
這起案件中，為何買賣“破”了租賃？
【說“法”】
雨花區人民法院執行局副局長 王牌
《中華人民共和國民法典》第725條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，該規定即為“買賣不破租賃”。但需要滿足以下三個條件：租賃合同合法有效；租賃物的所有權在租賃期內發生變動；承租人愿意繼續履行原租賃合同。
房屋作為不動產，物權變動需要登記。該案中，雖然開發商與某醫藥公司簽訂了買賣合同，但房屋所有權并沒有發生變動，仍屬于開發商。況且，該合同經過法律程序，已經被解除。因此，該案不符合“買賣不破租賃”的條件，租賃合同繼續履行不符合法律規定。
同時，根據《中華人民共和國民法典》第235條規定，對無權占有不動產或動產的，權利人可以請求返還原物。因此，開發商有權要求租戶騰空并返還房屋。
但也要看到，部分租戶在此次矛盾糾紛中利益受損。他們向某醫藥公司支付的租金以及因返還房屋受到的損失，可以向醫藥公司主張賠償。
