一個月，完成安置任務98%，帶動商品房銷售1.9億元，預計可產生稅收1200余萬元，實現了拆遷安置戶、房企、政府三方共贏——
石鼓“房票” 緣何強勢“出圈”
■ 成俊峰 聶 沛 羅飛虎 戴 嘉
【核心提示】
拆遷安置是重大的民生工程。但長期以來，因其牽涉面廣、利益訴求復雜、矛盾糾紛高發等，被稱為城市開發建設的“第一難題”。在加快推動城市高質量發展新征程中，地方政府該如何“破題”?
今年9月1日，衡陽市石鼓區創新推出“房票安置”模式，求出拆遷安置的“最優解”。數據顯示，該區此次拆遷安置任務共320套、3.7萬平方米，至9月30日止，已完成安置任務314套、3.6萬平方米，占安置任務的98%，帶動商品房銷售共1.9億元，預計可產生稅收1200余萬元，把“第一難題”變成了“民心工程”“德政工程”“精品工程”，鑄就了高站位、高質量、高效率推進拆遷安置的“石鼓樣本”，受到熱烈擁護、普遍贊揚和廣泛關注，成為“現象級IP”。
9月15日，衡陽市房票安置現場交流會在石鼓區舉行。會上，衡陽市政府相關負責人表示，石鼓區的“房票安置”模式是群眾滿意、房企減壓、政府減負的利好方式，值得全市推廣。其不但滿足了拆遷戶希望擁有商品住房的要求，又可以消化房地產市場庫存房源，還能解決集中安置帶來的后續管理難題，實現了拆遷安置戶、房企、政府三方共贏。
看似偶然，實則必然。任何一個“現象級IP”都有其成為必然的“流量密碼”。石鼓“房票”強勢“出圈”的背后，又蘊含著怎樣的“流量密碼”?近日，我們走進石鼓區，一探究竟。
【一線調研】
政府引導——
能惠及當前、利及長遠，實現了多向奔赴
“‘房票安置’雖然時間緊、任務重，但相比較以往的安置政策，我們這次的宣傳動員工作做得很輕松，因為老百姓的接受度、認可度都很高?！笔膮^黃沙灣街道朝陽村黨總支書記、主任乃維良說。
什么是“房票安置”?
“房票安置”是繼房屋安置、貨幣安置之后新增的一種安置方式。石鼓區將安置房購房補助金額量化，制作成購房補助憑據“房票”核發給安置戶，由安置戶自行到與政府簽訂協議的房地產企業購買商品房現房。
石鼓區為什么要推出“房票安置”?
長期以來，衡陽市城建項目征地拆遷安置方式以集中遷建、實物安置為主，但因供地難、審批和建設周期長等原因，不僅影響項目建設進度，而且難以保障拆遷安置戶利益。
9月1日黃沙灣街道安置戶簽訂貨幣化團購安置協議。
為此，2022年6月，衡陽市出臺《城區拆遷安置遺留問題三年攻堅行動方案》(以下簡稱《方案》)，提出對未開工項目大力推行貨幣化安置模式，采取直接貨幣補償安置或貨幣化團購實物安置(人均55平方米進行補償);對已開工實物安置項目加快建設力度，也可根據群眾意愿調整為團購房源安置。
彼時，正是石鼓區拆遷安置遺留問題亟需“破冰”之際。
“此階段，全區共有M8、J1、J2、J3及虎形山片區開發項目(含公交停保場項目)需要安置。由于2021年衡陽市委、市政府提出不再進行實物安置，加上各項目安置標準各異，有集體土地安置、劃撥國有土地安置和出讓國有土地安置多種，在統籌安置時沒辦法平衡，過渡費又一直在付，政府不堪重負，群眾上訪時有發生，存在較大的穩定風險?！笔膮^住建局局長尹磊介紹。
面對人民所呼所盼，面對《方案》的戰略要求，石鼓區高度重視，成立了由區委區政府主要領導掛帥的領導小組，指定分管城建的常委副區長具體負責。
“如果采取直接貨幣補償安置方式，一是財政支出壓力大;二是不能促進房地產去庫存;三是擔心安置戶拿了錢不買房而去投資,萬一投資失敗，兩手空空，又沒有固定住所，很可能會成為社會不穩定因素。能不能三者同時兼顧?”決策者們在思考……
經過多次座談、多輪調研，石鼓區在衡陽市首創推出“房票安置”模式。
“房票安置”牽涉到拆遷安置戶、房企、政府三方的利益關系，石鼓區在落實“房票安置”上有哪些基本考量?
——充分聽取各方的意見和建議。自2022年5月起，發動鎮街、村(社區)負責人和網格員開展全覆蓋摸底調查，了解群眾對“房票安置”的建議和呼聲。同時，專門召開區內房地產企業座談會，聽取房地產企業意見。經過近一年的調研、論證，今年8月23日，出臺“貨幣化團購實物安置方案”。9月1日，開始為安置戶發放“房票”。
——精準把握時間節點?！胺科薄笔褂闷谙逓?月1日至30日，有效期1個月，不僅縮短了安置期，還避免了時間長了房價上漲，導致安置戶不愿配合、房地產企業不愿參與等情況。
——充分考慮各方的接受度。在安置面積上，嚴格按照《方案》明確的人均55平方米的標準進行補償;在購房補助標準上，綜合考慮了市場行情和群眾需求，將安置房建設、維護、綠化等費用，折算成安置戶購房補助金額，即每平方補助4000元，較原安置標準有大幅提高。
——充分保障安置戶的知情權。將參與“房票安置”的房地產項目簡介和團購房源信息統一制作成宣傳冊，連同安置方案一起分發給安置戶，做到每戶一本、每人一冊。同時，按照領導班子包組、其他干部包戶的方式，積極動員各鎮街、村(社區)組織安置戶進行集中宣傳培訓，并安排專人結對宣講政策。
“‘房票安置’是政府給人民最好的兌現，也是老百姓最實惠的選擇，希望能長期實施下去?！笔膮^黃沙灣街道辦事處主任唐金輝說。
群眾滿意——
能自主選房、即買即住即辦證、保值增值，實現了住有優居、居有所安
“價格雖然高了一點，但環境宜居、配套完善，而且這里又原是我們組里的地，熟人熟地，免去了到新環境后的不適應、不習慣?！边B日來，石鼓區角山鎮前進村馬斯塘組安置戶劉廷省，和家人多次走訪參與“房票安置”的8家樓盤，反復對比挑選后，最終用手中的“房票”在大漢·鴻雁云府買了4套商品房。
“如果沒有‘房票安置’，我們不可能買到這么心儀的房子?！眲⑼⑹∩钣懈杏|地說，“‘房票安置’可以讓我們根據自己的需求、經濟條件，自主選擇中意的樓盤、戶型和樓層?！?
“過去，安置房安置，至少要等個三五年才能住進新房，房子建好后還要抓鬮搖號決定住哪層哪間，并且大多是小產權房，不能辦房產證、不能買賣交易。如今，‘房票安置’的團購房源全部采用商品房現房，讓我們即買即住即辦證，可自由交易和抵押，生活有品質，以后有保障?！卑仓脩衾畹路逍老驳卣f。
在石鼓區，說起“房票安置”的益處，安置戶群眾如數家珍、連連點贊。
“適合的才是最好的”。石鼓區的“房票安置”為何具有如此大的魅力?其根本原因在于充分保證和尊重了安置戶群眾的自主選擇權限。
石鼓區的“房票安置”打破了傳統的“抓鬮搖號”安置模式，實行“三自”，即由安置戶自行到與政府簽訂協議的房地產企業購買，自主選擇戶型、面積和樓層，自主與選定的房地產企業商談購房價格。
在“房票”使用上，僅限于本人(配偶、子女、父母)，不能轉讓、提現、贈與、購買商鋪，不僅確保了每家每戶都有一套商品房，讓其財產價值得到了更好的體現，還避免了購買商鋪帶來出租難、賣不掉、難變現的風險。
大漢云府外景圖。
工作人員陪同安置戶在大漢云府看房、定房、領取房票。
在安置房源上，通過公開發布籌集房源公告，自愿報名、摸底篩選，與轄區8家房地產企業簽訂了“房票安置”合作協議，為安置戶提供了804套團購房源(此次安置任務共320套)。
同時，融合了優惠鼓勵政策，在給予安置戶群眾優惠的同時，也促進房地產市場企穩回升，讓房地產企業對持房票購房的安置戶，與其他購房者在銷售條件和銷售政策等方面一視同仁，甚至更具優惠。
以萬陽和府為例。該項目的日常均價是每平方米4800元，而持房票購房的安置戶可以享受每平方米4700元的團購價，并可優先在小區就業。
“房票安置”不僅讓安置戶住有優居、居有所安，還讓其安置后生活得好、長遠生計有保障?！笔膮^黃沙灣街道辦事處人大工委主任陳振華感言：“‘房票安置’推出后，許多原先選擇現金安置和安置房安置的安置戶都羨慕不已，他們都說這批拆遷安置戶是‘沾了很大光’的?！?
房企減壓——
能自主銷售、快速去庫存、帶動新銷售，實現了資金回流、銷售形勢總體向好
“這段時間是真忙，銷售中心天天都擠滿了前來看房的客戶?！苯衲?月，“門庭若市”成為石鼓區不少樓盤銷售中心的常態。
業內普遍認為，房地產市場有著“金九銀十”的規律,而石鼓樓市的回暖，很大原因是受“房票安置”貨幣化團購的帶動影響。
黃沙灣街道向安置戶宣傳貨幣化團購安置政策。
本版圖片均由石鼓區住建局提供
貨幣化團購涉及面廣、情況復雜，既需要房地產企業積極參與，也需要尊重房地產企業按市場規則自主銷售的權利。石鼓的“房票安置”是如何讓房企減壓的?
與其他“房票安置”相比，石鼓區的“房票安置”最有特質的是充分保證和尊重了房地產企業的自主銷售權限。
在房源籌集上，不“厚此薄彼”，采取自愿報名、雙方協商的方式進行，但前提必須是現房;在房價上，不“大包大攬”，由各房地產企業根據市場行情自行確定不同樓層、戶型單價，與安置戶實現雙向奔赴。
值得關注的是，石鼓區的“房票安置”采取了“352”的資金結算方式，即與房地產企業簽訂購房合同支付30%、交房辦證后支付50%、剩余20%尾款兩年后付清。
“這樣既給政府籌集資金預留了時間，緩解了財政壓力，又為安置群眾留了‘后手’。如果房屋有質量或其他方面問題，政府有20%尾款未支付，以此督促房地產企業為安置戶解決房屋質量問題?！笔膮^住房保障服務中心主任陳江解釋。
對此，萬陽和府項目負責人劉吉勇認為，“352”資金結算方式甫一看覺得很強勢，甚至有些苛刻，但細算下來，對房地產企業利好不少。這兩年，房地產市場一直處于低迷狀態，正在售賣的項目基本上都有大量的庫存。參與“房票安置”，簽訂購房合同即可拿到30%的資金，既實現了去庫存、盤活了項目資金，還能帶動新的銷售;由于是現房，很快就可以拿到交房辦證后50%的資金，項目的成本大體上能得到平衡;剩余的20%尾款，只要確保質量就不會有問題。
“由于‘房票安置’帶來的都是精準的購房客戶，不僅加快了去庫存，還帶動了非‘房票安置’客戶的來訪和成交?！北苯ɡ硐氤菭I銷負責人成益玄介紹。
9月，北建理想城共銷售了22套，其中“房票安置”20套、非“房票安置”2套。萬陽和府共銷售了25套，其中“房票安置”19套、非“房票安置”6套，目前該樓盤存量不多，已啟動二期開發。
這只是石鼓區房地產市場回暖的一個縮影。據統計，今年9月，該區房地產當月銷售面積同比增長16.18%，共實現銷售收入1.9億元，其中房地產企業接納“房票”售房銷售收入1.2億元，鴻豪城·春風十里、萬陽和府項目更是位列衡陽市樓盤成交排名前10名，交出了亮眼的成交“成績單”。
財政減負——
能緩解財政支出壓力、產生新的稅收增長點、消化存量安置房、節省過渡費，實現了節支增收
“按照協議，安置的應全部是小產權房。如今，‘房票安置’還給了我們一套大產權房，政府已是最大程度讓利于民了，我覺得蠻好?！贝舜?，石鼓區黃沙灣街道朝陽村安置戶王道德夫妻倆，除了用“房票”在兒子兒媳住的鴻豪城·春風十里樓盤里，購置了一套110平方米的商品房，還接受了一套存量安置房。
安置戶在華僑城原岸三期看房選房。
何為存量安置房?石鼓區此次安置總面積3.7萬平方米，其中團購商品房安置2.6萬平方米，安置房安置1.1萬平方米。采取商品房與安置房相結合的方式，即協議安置面積超出團購安置面積的，由區政府統一安排以往安置房分配后剩余的存量安置房進行安置，既減輕了“房票安置”的資金壓力，也消化了區內的存量安置房，達到了“雙減”的效果。
拆遷安置，離不開資金保障。除了商品房與安置房相結合，石鼓區的“房票安置”還是如何讓政府減負的?
石鼓區此次團購商品房安置面積2.6萬平方米，按照政府補助單價4000元/平方米，共需團購資金1.04億元。如果采取直接貨幣補償安置方式，政府需在短時間內拿出1.04億元的資金進行安置，這對石鼓區來說財政支出壓力非常大。而“房票安置”采取的“352”資金結算方式，即簽訂合同支付30%、交房辦證后支付50%、剩余的20%質保金兩年內付清，為資金籌集預留了時間，緩解了財政壓力。
根據規定，安置戶在簽訂購房合同后，延期過渡費將停止發放。由于“房票安置”是由安置戶9月1日至30日到與政府簽約的房地產企業購買商品房現房，大幅縮短了過渡周期，延期過渡費只需發放至9月30日，這大大節省了安置過渡費。
尹磊給我們算了一筆賬：如果選擇建設安置房安置，按照目前過渡費每平方米8元計算，石鼓區此次安置總面積3.7萬平方米，一個月就是30萬元，一年就是360萬元，安置房的建設周期一般為2-3年，那累計起來就是700-1000萬元。
再加上“房票安置”進一步激活了當地房地產市場，拉動了裝修、電器等相關產業消費，產生了新的稅收增長點。據統計，此次“房票安置”共帶動商品房銷售1.9億元，預計可產生稅收1200余萬元。
一個個亮眼的數字，一聲聲由衷的贊嘆，一張張幸福的笑臉，印證了石鼓“房票”推進拆遷安置工作取得的顯著成效。正獲全市推廣的石鼓“房票”，接下來還會帶給人們多少喜悅與自豪?讓我們拭目以待。
【調研啟示】
石鼓“房票”值得大力推廣借鑒
房票安置，并非石鼓區獨創。但相比較而言，石鼓“房票”考量得更加科學、更加嚴密、更加周全、更加高效、更加公開公平公正、更加契合時代發展所需，帶來的利好是多方面、深層次的，既利當前又惠長遠，實現了民生幸福與政府善治、物質幸福與精神幸福、個人幸福與社會幸福的協同并進。
石鼓“房票”在推行之前，堅持問需于民、問計于民，進行了近一年的調研、論證，在全區開展了全覆蓋摸底調查，深入群眾、房企中,充分聽取他們的意見和建議，并將其作為“房票安置”的出發點和著力點，做到了“發展為了人民、發展依靠人民、發展成果由人民共享”。
石鼓“房票”在推行之時，堅持政府引導與雙方自愿相結合，尊重“雙向”選擇;堅持現房安置與分期付款相結合，履行“雙保”承諾;堅持保交樓與穩民生相結合，取得“雙好”局面;堅持商品房與安置房相結合，達到“雙減”效果。從而充分尊重了安置戶的自主選擇權限和房企的自主銷售權限，讓整個過程公開、公平、公正，讓群眾熱烈擁護，讓房企踴躍參與，以3000余萬元財政資金撬動了1.9億余元的滯銷商品房、消化了1.1萬平方米的存量安置房，確保拆遷安置工作高站位、高質量、高效率推進。
石鼓“房票”在安置方式上，堅持從“立根本、謀未來”的高度進行考量，不僅是群眾滿意、房企減壓、政府減負的利好方式，更有助力鄉村振興、加快推動石鼓高質量發展的宏大愿景，采取不能提現、轉讓、贈與等方式，讓安置戶拴心留人，選擇留在石鼓區域內購房，既帶動了當地經濟發展，又減少了人口流失，為石鼓區推進鄉村振興、實現高質量發展提供了有力支撐。
這樣的誠意、格局、情懷和智慧，何愁不三方共贏，強勢“出圈”?
一座城市的發展最終取決于城市建設的理念、基礎和格局;一座城市的幸福指數，最終體現在民生的惠及程度。當前，我國正處于“加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”過程中，城市建設成為各地近年來以及今后一段時期拉動經濟增長的重要引擎，石鼓“房票”值得大力推廣借鑒。
(彭國軍)