（在位于長沙市芙蓉區嘉雨路附近的一處房產信息公告欄，一位市民正在查看售房信息。記者 卜嵐 攝）
近日，廣州、西安、成都等全國多個城市紛紛開始推行二手房指導價。而在長沙，二手房房源的整治也拉開了帷幕。9月7日，據三湘都市報記者了解，自從今年4月開展房源核驗以來，長沙已下架了近54萬套二手房虛假房源和未經授權發布的房源。
房貸收緊、審核從嚴、各地指導價的動作頻頻……在一系列變化因素之下，長沙二手房市場有何變化?購房者是否又更為理性了?
■三湘都市報·華聲在線記者 卜嵐
市場
預期變化，有學區房均價下降4000-5000元/㎡
家住岳麓區的周女士有一套鈺龍天下八十多平方米的兩居室，她一直想趁著市場行情較好時出手，給兒子換個市中心的大平層。誰料，左等右等，錯過了前幾年的紅利期。
“在我們小區，小戶型賣得最好。去年，我們這套房均價還能賣30000元/㎡，現在就降到了26000元/㎡，前來看房的客戶，還有人要求在總價基礎上再優惠20萬元?！闭劶百u房經歷，周女士后悔不已，“本來是很好的學區房，現在等不起，只能降價賣了?！?
隨后在手機上，周女士打開一個二手房網站說，“你看看這個數據!”根據周女士的介紹，記者在象盒找房網站上看到，和她面積類似的一套房源，今天掛牌的均價為26600元/㎡，環比下降了55.37%。
“近3個月來都是這樣，目前房源主流均價在2.4萬元到3萬元之間，比去年下降了4000-5000元/㎡。”從事房產中介7年的經紀人朱先生說，他現在手上有50個客戶在觀望，大家預期變了，而且市場成交量一般，也有房主急著賣房騰資格出來，因此大家都在等。
不僅僅是鈺龍天下，長沙部分小區的二手房價格也在調。比如長沙開福區一樓盤，近期推新的房源精裝售價18000元/㎡，而項目最近的二手房成交均價只有16262元/㎡，二手房成交均價低于新房源平均售價。
（在長沙一家中介門店，工作人員正在查看房源信息。記者 卜嵐 攝）
變化
成交周期拉長，50次帶看僅能成交一套
變化因素在浮動，購房者的觀望情緒也在逐漸增加。
在位于湘江中路附近的新環境房屋中介門店，門店負責人趙女士正在查看房源掛牌信息，“我們屬于中心城區，掛牌量一直不多。這月也就掛牌了4套，至今還沒有成交。成交周期也由之前的2-3個月，拉長到了4個月以上?？傮w來說看的多，買的少。”
趙女士感慨道，自從房源查驗以來，很多業主提供信息和門店審核信息都會更為小心，避免虛假信息的出現。附近復地崑玉國際的160㎡戶型人氣最高，成交總價大約350萬元，一個月帶看量就有20多批客戶，“今年以來，換房需求大概占到我們客戶量的四成以上，大多都是想賣掉老房子，換個大房子?！?
芙蓉區嘉雨路附近的邦房地產的門店負責人林先生介紹，最近門店上架房源比之前至少下降了18%，8月二手房門店的成交量為9套，但帶看客戶卻有150多批，“現在的客戶比以前更為理性，對樓盤品質、物業、配套、學區都有著較為嚴格的要求?！?
林先生說，二手房的成交周期都比以前延長了1-2月，帶看轉化率下降。以前帶看30次能成交一套房，現在至少要50次才能成交一套，“100-120㎡的戶型最受青睞，比如周邊的泊愛藍灣、錦湘國際星城等等，均價大約在1.1萬元到1.3萬元，因為靠近地鐵口而頗受歡迎。”
觀望增加，二手房房價也開始小幅調整。近日，諸葛找房發布的最新報告顯示，今年8月，國內100個重點城市的二手房價格止漲轉跌，整體均價為15529元/㎡，環比下跌0.2%。其中長沙均價為11822元/平方米，環比下降0.7%。同時，長沙一手房和二手房倒掛開始逆轉，岳麓、雨花、芙蓉、天心新房價格均高于二手房。
觀察
市場價格上漲 預期或將持續減弱
從曾經二手學區房的風光無限，到如今逐漸退燒，長沙二手房市場也可謂是跌宕起伏。
“長沙二手房房源的整治，要求每套房源有專屬房屋核驗碼和二維碼，這個有利于市場環境的優化，杜絕虛假房源的產生?！焙闲颅h境房地產經紀連鎖有限公司副總經理明賓認為，目前長沙實際成交價相對還是穩定的，降價的房源雖然增多，但付款要求也提高了，在買賣雙方博弈的情況下，觀望情緒日漸濃厚。
明賓表示，觀望者增加，是因為全國各地一些教育新政的出臺以及對未來學區改革、教育“雙減”等相關政策落地，以及城市二手房指導價制度的出臺，不少市民擔心價格還要繼續跌。在不確定性因素增加的情況下，不少人選擇持幣觀望。
諸葛找房研究中心認為，8月份在中央重申“房住不炒”的原則下，政策調控力度持續升級，多地陸續跟進二手房指導價機制，市場預期有所轉變，市場均價止漲轉跌。隨著調控政策密集出臺，疊加前期政策的持續作用，預計接下來二手房市場大概率維持平穩運行態勢，市場價格上漲預期持續減弱。
“從長期來看，長沙二手房市場仍將呈現量價平穩的態勢，市民的觀望情緒也將隨著‘金九銀十’的到來，而逐漸減弱。”明賓認為。
延伸
12個城市已經建立二手房指導價機制
“三道紅線”、信貸收緊，曾經相對自由的二手房市場也迎來調控的大棒。
今年2月，深圳發布二手房指導價格之后，隨即東莞、無錫、成都等城市跟進，目前已建立二手房指導價機制的12個城市，包括深圳、廣州這兩個一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥這6個二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個三線城市。
據悉，指導價格發布后，深圳二手住宅成交量持續下跌。根據深圳市住建局的數據顯示，繼7月二手房過戶量同比跌幅超八成后，8月，深圳二手住宅成交量為2043套，再次同比暴跌77.28%，創下十年新低。
“二手房指導價的設定一方面合理引導價格預期，抑制房源標價過高，進而調整二手房價格?！必悮ぱ芯吭褐赋?，另一方面銀行將依據指導價發放貸款，貸款將不再隨著價格上漲而上漲，相當于控制了購房貸款杠桿率，從而能夠有效抑制二手房投資需求。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從后續市場的表現看，二手房指導價制度將呈現三個特點。第一是全面鋪開，預計后續各類一二線城市和重點三四線城市將有各類管控。第二是多方位監管，包括房源的掛牌、房價的審核、貸款的審批等都會有所收緊。第三是重點嚴打學區房炒作，二手房領域的學區房將面臨嚴監管，盲目炒作學區房將面臨風險。
短期內，長沙會不會跟進?對此，從事房產中介行業十余年的朱先生預測，長沙暫時不會跟進，未來不排除這種可能性，“從目前來看，二手房指導價的城市大多是房價虛高的城市，長沙二手房目前已經開始降溫，成交量也逐漸下降，暫時出臺指導價的意義并不大?！?
